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新羅區人民政府，龍巖經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區（龍巖高新區）管委會(huì )，市直各單位：

　　現將《關(guān)于加強龍巖市中心城區物業(yè)管理的若干意見(jiàn)》印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。

龍巖市人民政府

　　 2017年4月21日

　　 （此件主動(dòng)公開(kāi)）

關(guān)于加強龍巖市中心城區物業(yè)管理的若干意見(jiàn)

　　為進(jìn)一步加強龍巖中心城區物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，改善人居環(huán)境，提高城市建設管理水平，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《福建省物業(yè)管理條例》等法律法規，結合我市實(shí)際，提出以下意見(jiàn)。

　　一、指導思想

　　以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，以和諧城鄉建設為契機，以改善人居環(huán)境、提高生活質(zhì)量、提升城市形象為目標，堅持“政府主導、屬地管理、示范帶動(dòng)、循序漸進(jìn)”的原則，建立健全物業(yè)管理長(cháng)效機制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和居民幸福指數，構建具有特色的物業(yè)管理機制和運行模式，推動(dòng)物業(yè)管理工作上水平。

　　二、理順管理體制機制

　　社區物業(yè)管理工作，按照“區政府（經(jīng)開(kāi)區管委會(huì )）負責，街道辦事處（鎮）組織，社區居委會(huì )落實(shí)，主管部門(mén)指導監督，屬地管理，條塊結合”的原則，理順管理體制，明確管理職責，落實(shí)工作責任，將物業(yè)管理納入社區建設統一管理，大力推行“四位一體”社區管理模式，形成上下聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的工作機制，共同推進(jìn)物業(yè)管理工作。

　　新羅區人民政府（經(jīng)開(kāi)區管委會(huì )）負責市住房和城鄉建設局下放的物業(yè)管理行政監管職責，并委托區（經(jīng)開(kāi)區）住房和城鄉規劃建設局具體執行，各街道社區服務(wù)中心（各鎮村建設管理中心）加掛物業(yè)管理工作站牌子，配備必要的物業(yè)管理專(zhuān)職人員，履行街道（鎮）的物業(yè)管理職責，各街道（鎮）和社區居委會(huì )建立“領(lǐng)導掛村居，干部包小區”物業(yè)管理責任制。

　　龍巖市城市管理行政執法局履行市住房和城鄉建設局委托的物業(yè)管理職能（《關(guān)于增加龍巖市城市管理行政執法局職權范圍的通知》龍政綜〔2014〕56號）。

　　龍巖市住房和城鄉建設局履行除下放和委托后的其它物業(yè)管理法定職能。

　　龍巖市城市管理委員會(huì )負責協(xié)調市、區兩級住建、規劃、衛生、環(huán)保、公安、交警、消防、工商、物價(jià)、人防、質(zhì)監、安監、民政、供電、水務(wù)等有關(guān)部門(mén)，按照各自職責依法做好物業(yè)監督管理工作。

　　三、建立三級物業(yè)管理協(xié)調體系

　　按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，建立“區（經(jīng)開(kāi)區）、街道（鎮）、社區（村）”三級物業(yè)管理協(xié)調體系。

　　新羅區人民政府（經(jīng)開(kāi)區管委會(huì )）定期召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議，協(xié)調解決轄區內物業(yè)管理重大問(wèn)題。

　　街道辦事處（鎮人民政府）牽頭負責組建本行政區域內已具備條件的住宅小區業(yè)主委員會(huì )，定期組織業(yè)主委員會(huì )委員參加小區綜合管理業(yè)務(wù)培訓；負責受理并依法處理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理各種問(wèn)題；負責建立街道（鎮）物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，加強溝通，共同協(xié)商，及時(shí)有效解決物業(yè)管理活動(dòng)中出現的矛盾、糾紛。聯(lián)席會(huì )議事項涉及相關(guān)行政職能部門(mén)的，有關(guān)部門(mén)應當積極參與。

　　社區居委會(huì )（村委會(huì )）協(xié)助街道辦事處（鎮人民政府）組建住宅小區業(yè)主委員會(huì )，指派代表參加相關(guān)物業(yè)管理區域首次業(yè)主大會(huì )籌備組和換屆籌備組工作，依法加強對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導和協(xié)調；對因物業(yè)管理區域調整等原因需要解散業(yè)主大會(huì )的，應協(xié)助做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區開(kāi)展服務(wù)活動(dòng)，協(xié)同區住房和城鄉規劃建設行政主管部門(mén)和街道（鎮）物業(yè)管理工作站加強對小區物業(yè)經(jīng)理和物業(yè)從業(yè)人員的管理，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和轄區內住宅小區的評先評優(yōu)工作提出意見(jiàn)。將物業(yè)管理納入社區建設的重要內容，教育居民依法履行應盡的義務(wù)，開(kāi)展多種形式的社會(huì )主義精神文明建設活動(dòng)，調解民間糾紛，協(xié)助維護社會(huì )治安，合力做好社區內物業(yè)管理各項工作。

　　四、規范物業(yè)管理活動(dòng)中相關(guān)主體行為

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費，實(shí)行明碼標價(jià)收費公示制度。因物業(yè)服務(wù)收費問(wèn)題產(chǎn)生糾紛的，不得對業(yè)主強制停水、停電，應通過(guò)平等協(xié)商或法律途徑解決。協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作，對業(yè)主或者使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中違反有關(guān)法律法規規章規定以及管理規約的行為，應當及時(shí)予以勸阻、制止。對違反管理規約的行為勸阻、制止無(wú)效的，應當在24小時(shí)內報告業(yè)主委員會(huì )；對違反有關(guān)法律法規規章規定的行為，應當在24小時(shí)內報告當地有關(guān)行政主管部門(mén)。在承接或退出物業(yè)服務(wù)時(shí)，應按照規定做好查驗和物業(yè)管理資料的移交工作。物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等單位，應向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，并承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修、養護等管理責任及有關(guān)費用。

　　建設單位應當按照規定配置相應的物業(yè)管理用房，具體為：建筑面積10萬(wàn)平方米以下的小區，按照不少于總建筑面積4‰且不少于50平方米配置；建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的，超過(guò)面積部分按照2‰配置。按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，依法做好相關(guān)資料的移交工作，建立檔案規范管理，對共用部位、共用設施設備出現質(zhì)量和使用功能問(wèn)題的，應當及時(shí)整改。對已竣工但未出售或者尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。不得擅自處分業(yè)主依法享有所有權或使用權的物業(yè)共用部位、共用設施設備。

　　業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，根據業(yè)主大會(huì )授權就涉及全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)糾紛依法提起訴訟，負責召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，向相關(guān)社區居委會(huì )（村委會(huì )）通報有關(guān)情況。定期公布財務(wù)經(jīng)費使用情況，協(xié)調業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)系，督促業(yè)主及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用和專(zhuān)項維修資金，配合公安機關(guān)做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安，配合社區居委會(huì )（村委會(huì )）依法履行自治管理職責，支持社區居委會(huì )（村委會(huì )）開(kāi)展工作并接受其指導和監督。依法做好相關(guān)資料移交和財產(chǎn)清算工作。對任意棄置垃圾、排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主委員會(huì )可實(shí)行合理的薪金補助制度，具體由業(yè)主大會(huì )在管理規約中明確。

　　五、加強物業(yè)服務(wù)隊伍管理

　　加強物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員培訓教育。市、區兩級住房和城鄉建設行政主管部門(mén)應結合本地實(shí)際，定期開(kāi)展物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓、繼續再教育、物業(yè)服務(wù)技能競賽等活動(dòng)，邀請專(zhuān)家舉辦專(zhuān)題講座，不斷提高從業(yè)人員職業(yè)素養、技能和服務(wù)水平。從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓活動(dòng)至少每年舉辦1次，繼續再教育每年舉辦1次。

　　開(kāi)展評優(yōu)創(chuàng )優(yōu)，增強行業(yè)自律。市、區兩級住房和城鄉建設行政主管部門(mén)通過(guò)開(kāi)展物業(yè)小區評優(yōu)創(chuàng )優(yōu)活動(dòng)，發(fā)揮行業(yè)先鋒模范作用，營(yíng)造爭優(yōu)、創(chuàng )優(yōu)氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、品牌化發(fā)展。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )作用，開(kāi)展行業(yè)自律和行風(fēng)建設互評互查活動(dòng)。

　　整頓物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序。市、區兩級住房和城鄉建設行政主管部門(mén)會(huì )同相關(guān)部門(mén)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序整治活動(dòng)，嚴肅處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主權益以及財務(wù)不透明等各項違法違規行為。

　　實(shí)行小區經(jīng)理登記制度。市、區兩級住房和城鄉建設行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處（鎮人民政府）、社區居委會(huì )（村委會(huì )）強化對小區進(jìn)行監管考評，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行《物業(yè)服務(wù)合同》和落實(shí)物業(yè)管理相關(guān)法律、法規規定等工作進(jìn)行每年兩次的考評，建立行業(yè)約束機制。

　　抓好以動(dòng)態(tài)考核為主的行業(yè)管理，嚴格市場(chǎng)準入，逐步嘗試企業(yè)等級評定制度。完善企業(yè)信用管理體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規行為及時(shí)記入企業(yè)信用檔案，建立黑名單制度，并適時(shí)向社會(huì )公布，逐步形成規范有序的市場(chǎng)環(huán)境和優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競爭機制。

　　六、引導和扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展

　　建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費標準。定期測算普通住宅小區物業(yè)服務(wù)實(shí)際成本、法定稅費及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤，及時(shí)制定與物業(yè)服務(wù)等級相適應的政府指導價(jià)格，定期向社會(huì )公布；監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面推行明碼標價(jià)收費公示制度，將收費項目、收費標準和服務(wù)內容等在住宅小區內向業(yè)主公示。建議法院對物業(yè)服務(wù)費訴訟判決適用簡(jiǎn)易程序和依債權人申請發(fā)布支付令，達到快速立案、調解、審結、執行。金融部門(mén)應將經(jīng)法院判決確認屬業(yè)主惡意欠繳物業(yè)服務(wù)費的行為納入銀行個(gè)人征信系統，依法采取各種方式督促業(yè)主誠信繳費。

　　完善小區配套建設。各級各有關(guān)部門(mén)要將轄區內一些分散的、規模較小的老舊住宅小區整合成一定規模的物業(yè)管理區域，實(shí)現物業(yè)管理資源共享和規模效益。社區居委會(huì )（村委會(huì )）應加強對無(wú)物業(yè)管理小區物業(yè)服務(wù)的指導，發(fā)展專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。通過(guò)采取選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理、業(yè)主大會(huì )決議自治、業(yè)主大會(huì )委托社區居委會(huì )管理等方式，解決老舊住宅小區管理難問(wèn)題。新建樓盤(pán)應配足物業(yè)管理用房及停車(chē)位、車(chē)庫等配套設施。

　　對未實(shí)行“一戶(hù)一表”改造的物業(yè)管理區域，物業(yè)管理單位應積極配合供水或供電單位加快推進(jìn)“一戶(hù)一表”改造。自來(lái)水公司對小區原有的二次供水變頻設施進(jìn)行使用評估，確認變頻設施可以使用的應當節約成本予以留用；對更新轉換的產(chǎn)品應承擔相應的保修維護責任。物業(yè)小區的業(yè)主應按照規定繳交住宅專(zhuān)項維修資金，維修資金的管理規定由市住房和城鄉建設行政主管部門(mén)會(huì )同市財政部門(mén)制定，報市政府批準后實(shí)施。

　　優(yōu)化物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境。培養健康的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，依托行業(yè)協(xié)會(huì )，強化行業(yè)自律管理，建立物業(yè)服務(wù)招投標有形市場(chǎng)，規范物業(yè)項目接管和前期物業(yè)服務(wù)招投標，政府投資或控股建設項目的前期物業(yè)招投標均應進(jìn)入市級公共資源交易平臺。發(fā)揮品牌企業(yè)帶動(dòng)效應，依托前期物業(yè)服務(wù)招投標平臺，積極引入資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量?jì)?yōu)的大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐，推動(dòng)全市物業(yè)服務(wù)水平的逐步提升。

　　七、強化組織實(shí)施

　　加強實(shí)施目標責任考核。市政府將物業(yè)管理工作納入對新羅區政府（經(jīng)開(kāi)區管委會(huì )）及市直相關(guān)部門(mén)的工作考核，新羅區政府（經(jīng)開(kāi)區管委會(huì )）將物業(yè)管理工作納入對街道辦事處（鎮人民政府）、社區居委會(huì )（村委會(huì )）、各相關(guān)職能部門(mén)（基層組織）年度工作考評的重要內容。逐級簽訂年度物業(yè)管理工作目標責任書(shū)，對下一級單位的物業(yè)管理工作實(shí)行定期督查，年終聽(tīng)取物業(yè)管理工作情況匯報，并會(huì )同效能管理部門(mén)進(jìn)行綜合評定。對工作考核或綜合評定不合格的單位，不得評為社會(huì )治安綜合治理、平安建設先進(jìn)單位和文明單位。

　　健全保障機制。各級各有關(guān)部門(mén)應加強物業(yè)管理機構建設，確保物業(yè)管理工作有機構、有人員負責。各級財政應安排物業(yè)管理專(zhuān)項資金，用于各物業(yè)管理行政機構正常的工作經(jīng)費和人員經(jīng)費，以及開(kāi)展物業(yè)管理評優(yōu)創(chuàng )優(yōu)、以獎代補等相關(guān)支出，確保物業(yè)管理工作有經(jīng)費保障。

　　加強文明禮儀教育。結合物業(yè)管理工作，弘揚志愿精神，普及志愿理念，加強文明禮儀教育，開(kāi)展爭創(chuàng )“文明家庭”“文明樓院”、爭當“文明市民”以及開(kāi)展各種形式的志愿活動(dòng)，在小區內形成尊老愛(ài)幼、互助友愛(ài)、家庭和睦、鄰里團結的和諧人際氛圍。開(kāi)展豐富多彩的文體活動(dòng)，普及科學(xué)知識，移風(fēng)易俗，營(yíng)造文明健康的社會(huì )風(fēng)氣，帶動(dòng)小區文明建設、綜合治理等工作再上新臺階。

　　營(yíng)造良好的輿論氛圍。新聞媒體和各有關(guān)單位應采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理相關(guān)法規，加強物業(yè)管理的正面輿論宣傳，讓廣大市民和社會(huì )各界了解政策，強化物權意識和責任意識，樹(shù)立物業(yè)管理的服務(wù)消費觀(guān)念，引導業(yè)主支持和主動(dòng)參與物業(yè)管理活動(dòng)，自覺(jué)遵守物業(yè)管理法規和管理規約，推動(dòng)全市物業(yè)管理水平的不斷提高。

　　八、本意見(jiàn)具體實(shí)施細則由新羅區人民政府（龍巖經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區（龍巖高新區）管委會(huì )）制定。